Автор: admin | 31.03.2010 в 4:16 | Рубрики Консультация юриста

Газета “Южная столица” №5(174)
На вопросы читателей отвечает управляющий офисом “Риэлти-Ленина”, директор юридической компании “Риэлти-Эксперт”, Станислав НОВИ. Написать автору: expert@rielti.ru

ВОПРОС: Проконсультируйте, пожалуйста, по следующей ситуации. В 2009 году мы продали квартиру (владели менее года) и в этом же 2009 году купили строящуюся квартиру. Оплата произведена, и подписан акт приёма-передачи в 2009 году, но в собственность квартира ещё не оформлена, пока нет свидетельства о праве собственности. Имею ли я право при подаче декларации о доходах заявить имущественный налоговый вычет по факту покупки жилья и приложить не свидетельство о праве собственности, а только акт приёма-передачи? Заранее благодарен. Николай.

ОТВЕТ: Здравствуйте, Николай. Да, по законодательству Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета “на покупку квартиры”. В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведённых налогоплательщиком расходов на “приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты”. При этом в фактические расходы на приобретение квартиры могут включаться не только расходы на приобретение квартиры, но и расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме. Теперь переведу “букву закона” на обычный язык. По договору купли-продажи квартиры покупается именно квартира как объект права собственности. При приобретении так называемого “стройварианта” квартиры как таковой юридически вроде бы ещё и нет, право собственности, соответственно, ещё не зарегистрировано. Но в этом случае существует право требования к застройщику передать квартиру заказчику по окончании строительства в собственность последнего. Это право принадлежит тому, кто “покупает стройвариант” по договору участия в долевом строительстве или по договору уступки права требования. Именно это право и является тем “правом на квартиру в строящемся доме”, о котором говорится в Налоговом кодексе РФ.
А как же быть в ситуации, когда документов, подтверждающих право собственности на квартиру, ещё нет? Да, права собственности ещё нет, но ведь “право на квартиру в строящемся доме” существует! В этом случае для подтверждения права на имущественный налоговый вычет законом разрешено предоставить “договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме” и акт о передаче квартиры. Опять перевожу - договор участия в долевом строительстве (или договор уступки права требования с приложениями) и тот самый акт приёма-передачи квартиры дольщику, на который Вы и ссылались в своём письме.
В качестве документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств за “права на квартиру в строящемся доме” могут быть предъявлены квитанции к приходным ордерам, кассовые и товарные чеки, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта дольщика на счёт застройщика и т. д.).
Кстати, в фактические расходы на приобретение квартиры могут включаться и расходы на приобретение отделочных материалов, а также расходы на работы, связанные с отделкой квартиры. Данный вид расходов принимается к вычету при условии, что в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретается без отделки.
Общий размер имущественного налогового вычета “на покупку квартиры”, который, кстати, предоставляется всего один раз в жизни, не может превышать 2 000 000 рублей. Это означает, что при покупке квартиры или жилого дома, предположим, за 2 500 000 или
3 000 000 рублей сумма имущественного налогового вычета всё равно составит 2 000 000 рублей.

ВОПРОС: Здравствуйте. Меня зовут Олег Владимирович. У меня вопрос по уплате налогов при продаже недвижимости. В 2006 году я приобрёл квартиру в доме на первом этаже, чтобы сделать из неё офис для своей фирмы. Начал оформлять необходимые документы для перевода квартиры в нежилой фонд. Выполнил необходимый проект, обустроил отдельный вход. Как часто бывает в таких случаях, процесс перевода в нежилой фонд затянулся, и я получил на руки документы о том, что теперь у меня не квартира, а офис, только в начале 2008 года. Теперь так сложились обстоятельства, что мне необходимо продать свой офис. При этом мне говорят, что налог я не буду платить только с первых 250 000 рублей, а за всё, что придётся сверху, мне придётся заплатить 13%. Не пойму, почему? Ведь я купил эту недвижимость четыре года назад. Какая разница - квартира это была тогда или офис? Хозяин-то не изменился!
И объект тот же. Изменилось только то, что называется “целевым использованием недвижимого имущества”. Тем более, что как офис я использовал это помещение ещё с осени 2006 года, т. е. практически за полтора года до того, как перевёл его в нежилой фонд. Так что в реальности фактически у меня офису уже три с половиной года. За что налог?

ОТВЕТ: Здравствуйте, Олег Владимирович. Вынужден Вас огорчить - налог платить Вам придётся. Сейчас объясню, почему.
В соответствии с подпунктом 1 пунк-та 1 статьи 220 Налогового кодекса российской Федерации, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трёх лет, не превышающей 1 000 000 рублей при продаже “жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе”, а также в сумме, не превышающей 250 000 рублей при продаже “иного имущества”. К “иному имуществу”, в том числе, относятся и нежилые помещения, в Вашем случае - офис.
В соответствии со статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на “вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации”.
Датой регистрации (читай “датой возникновения права собственности”), в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года
№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, является “день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав”.
Именно с этой даты и начинает исчисляться срок нахождения объекта недвижимости в собственности. Именно эта дата “проставляется” в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности в нижней части документа, где упоминается запись регистрации в реестре, его номер и дата внесения. Чаще всего дата выдачи Свидетельства совпадает с датой регистрации права.
Одним из так называемых “существенных условий” договора продажи недвижимости (в Вашем случае - договор купли-продажи нежилого помещения), при несоблюдении которого договор считается незаключённым, является предмет договора, т. е. в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо и однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, продаже подлежит не просто некое количество квадратных метров, расположенных в определённом месте, а чётко определённый объект недвижимости - нежилое помещение, квартира, комната и т. д.
В данном случае продаже подлежит нежилое помещение, и налог на доходы будет исчисляться с продажи именно нежилого помещения. Соответственно, имущественный налоговый вычет также будет определяться для нежилого помещения, т. е. срок нахождения этого помещения в собственности налогоплательщика для определения размера имущественного налогового вычета будет исчисляться с того момента, когда это помещение было зарегистрировано за собственником как нежилое.
Поэтому при продаже нежилого помещения в данном случае “необлагаемой” будет только сумма 250 000 рублей. Всё, “что сверху”, будет облагаться налогом по “стандартной” ставке 13%.
К примеру, если в договоре купли-продажи будет указана цена продажи в размере, предположим, 1 500 000 рублей, то налог составит (1 500 000 - 250 000) О 13% = 162 500 рублей.

Comments Off